La Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, publicada en el BOE núm. 164, de 10/07/2021, en el apartado VII del Preámbulo, modifica la base imponible del impuesto, sustituyendo el valor real por valor, concepto que se equipara al valor de mercado.
La determinación del valor real ha sido fuente de buena parte de litigios de estos impuestos por su inconcreción. Eso es textual tal y como se recoge en la Ley.
Pretenden acabar con los litigios
Ya se verá, pero de momento hay dos claras consecuencias: la primera, que la tributación va a aumentar (que en definitiva es lo que se busca). Y la segunda, que ahora es el contribuyente el que tendrá que demostrar ante la Administración que su vivienda vale lo que ha pagado por ella.
Y ¿por qué tantos litigios?, pues porque la Administración piensa que las cosas valen más de lo que realmente se paga por ellas, que, en el caso de los inmuebles, no es otra que lo que reflejan las escrituras.
Conviene recordar que muchos de estos litigios los venía perdiendo la Administración, porque los Tribunales se preguntaban una y otra vez, ¿cómo es posible saber el valor de un inmueble – hablando sobre todo de viviendas – sin haberlo visitado?. Pues no es posible, lisa y llanamente.
Por tanto, de alguna forma había que acabar con esta situación. Pero ¿cómo lo hacen?. Pues diciéndole a la Dirección General del Catastro que en base a la información que ya tienen, más la que publica el Colegio de Registradores de la Propiedad, elabore unos mapas por zonas y calcule un precio medio que se deberá aplicar.
Cualquiera que sepa algo de valoraciones sabrá que esto no se sostiene, y de hecho, los profesionales que nos movemos en el sector vemos cada día alteraciones en los precios, tanto al alza como a la baja muy considerables, sobre todo, en las viviendas más antiguas y determinadas zonas.
Liquidación de impuestos
Y ahora ¿qué hacer a la hora de liquidar los impuestos por la compra de una vivienda?. Pues hay que liquidar siempre por el mayor valor de los siguientes: el de referencia, o el que figure en la escritura.
- Ejemplo 1: se compra la vivienda por 200.000 € y el valor de referencia catastral es de 150.000 €. Pues Vd., tributará al 8% por los 200.000 €. Aquí no hay problema, porque realmente Vd., pagó por la vivienda un importe mayor.
- Ejemplo 2: el caso opuesto; Vd., compra por 150.000 €, pero el valor de referencia es 200.000 €. Pues deberá tributar por los 200.000 €, y si no está conforme, presentar recurso, pero después de haber pagado.
No se puede liquidar el impuesto por el valor de la escritura si este es menor que el de referencia. Lo lógico sería que quien quiere cobrar más (la Administración), sea quien demuestre que su valor es mayor.
Y ¿qué pasa cuando se compra con hipoteca y resulta que la tasación es todavía mayor que el valor de venta y de referencia? Pues que el valor de tasación no se tiene en cuenta.
