Las herencias de viviendas batieron todos los récords en 2021. De las prácticamente 200.000 viviendas que se transmitieron vía herencias en 2021, el mayor volumen lo concentraron Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid, que acumularon el 59,5% del total nacional, seguidas a distancia por Castilla y León y el País Vasco, donde se heredaron 10.032 viviendas, según el INE.
¿Por qué se ha disparado la herencia de viviendas?
Detrás de estos datos está la tendencia demográfica en España y la cantidad de fallecidos que ha dejado la pandemia del coronavirus. Nuestra cultura de la propiedad también favorece que se haya disparado el número de operaciones sobre viviendas heredadas.
¿Cuánto tiempo se tarda en heredar?
La mayor parte del trámite de una herencia se desarrolla en una notaría. El tiempo que dura este proceso depende de la existencia o no de un testamento y del consenso entre los herederos.
Uno de los conflictos más habituales suele ser que parte de los herederos quiera vender la vivienda y otra prefiera no venderla.
Para poder traspasar el inmueble es necesario que todos estén de acuerdo o bien buscar una alternativa, como comprar la parte correspondiente o acudir a la vía judicial. La clave es la negociación para evitar la subasta pública de la propiedad.
¿Qué impuestos y gastos hay que pagar?
- El principal tributo es el Impuesto de Sucesiones, que se aplica sobre la transmisión de bienes y derechos entre las personas físicas y que no tiene una cuantía fija. Todo depende de cuánto se hereda, con diferentes gravámenes y bonificaciones aplicados en cada comunidad autónoma. Este año conviene tener en cuenta que la nueva base imponible de este tributo es el valor de referencia de Catastro, ya que se entiende que es el valor de mercado. Pero si el valor de escritura es superior al valor de referencia, éste será el que actúe como la base imponible del impuesto. Para el abono del impuesto hay un margen de seis meses desde el momento del fallecimiento, prorrogables por el mismo tiempo y un coste adicional.
- Otro tributo a considerar es la plusvalía municipal, que se abona cuando hay un cambio de titularidad y grava el incremento de valor de los inmuebles de naturaleza urbana.
- A este impuesto hay que sumar algunos gastos adicionales que deben asumir los herederos, como por ejemplo la notaría, los gastos fiscales o el Registro de la Propiedad. En caso de ser varios herederos, el porcentaje de gasto que asume cada uno dependerá del reparto de la herencia indicado en el testamento y del acuerdo al que lleguen los mismos. También estará determinado por el grado de parentesco con el fallecido y con posibles reducciones de estos costes, que varían en función de cada comunidad autónoma. Por otro lado, una vivienda heredada conlleva gastos como el pago de seguros, la comunidad, el IBI…
A vueltas con el artículo 28 de la Ley Hipotecaria
Durante muchos años, el artículo 28 de la Ley Hipotecaria ha dificultado a los herederos no directos (hermanos, por ejemplo) vender una casa hasta pasados dos años de la muerte del propietario por si aparecía un hijo ilegítimo. La desaparición de este artículo fue aprobada en junio de 2021, aunque no se hizo efectiva hasta el 3 de septiembre.
A pesar de la derogación del artículo, en los últimos meses están surgiendo diferentes interpretaciones derivadas de la ambigüedad en la legislación, que no deja claro si tiene efectos retroactivos o no, y sigue generando dudas en aquellas operaciones anteriores al 3 de septiembre. En consecuencia, en unas compraventas ya no se aplica el artículo 28, y en otras sí.
Las viviendas heredadas salen al mercado
En la mayoría de los casos, los herederos de un inmueble realizan alguna operación con él: alquiler o venta, siendo mayoritaria la opción de venta para conseguir liquidez y evitar los gastos de mantener los inmuebles en el patrimonio familiar o recuperar el dinero que hayan tenido que aportar para aceptar la herencia (impuesto de sucesiones, plusvalías…).
Antes de la transmisión del inmueble, y para evitar un pago elevado de la plusvalía de la futura venta en renta, es importante poner un valor actualizado del inmueble en dicha herencia. Para tener una estimación del precio al que una vivienda puede salir al mercado, existen herramientas como nuestra calculadora virtual, con la que se puede obtener una valoración aproximada gratis y al instante.
